Покупка в кредит

По мнению историков, термин «ипотека» впервые появился в Греции еще в начале VI века до н. э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Из Древней Греции ипотека плавно перекочевала  в Древний Рим. В I веке н. э. там уже процветали ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II век н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Что представляет из себя ипотека в наше время? Ипотека, ипотечный кредит – это жилищный заем, т.е. предоставляемые заемщику кредитором деньги для приобретения либо ремонта недвижимого имущества на условиях целевого использования, срочности, платности, возвратности.   

Ипотечный кредит дает возможность купить квартиры, продаваемые как на первичном, так и на вторичном рынке, а также индивидуальные жилые дома, находящиеся на стадии строительства или уже достроенные.
Еще пять лет тому назад, в Украине, рынок жилищного кредитования практически отсутствовал. Строительство жилья, за исключением Киева и еще нескольких крупных городов, находилось в точке замерзания, а соответственно не было и потребности в кредитах. В настоящий момент ситуация кардинально изменилась: спрос на жилье серьезно опережает предложение и это ведет к неизбежным структурным изменениям как внутри  рынка недвижимости так и в системе его кредитования.

Рост инвестиций со стороны коммерческих банков и инвестиционных компаний позволил возникнуть новым для Украины, но уже хорошо зарекомендовавшим себя в странах с рыночной экономикой, формам взаимоотношений между риэлтерскими компаниями и их клиентами. Активное развитие ипотечного кредитования поставило на повестку дня вопрос о необходимости создания института финансового посредника.

Финансовый посредник (брокер) – юридическое лицо, выполняющее посреднические функции между инвесторами и эмитентами: инвестиционными компаниями, коммерческими банками.

Словарь экономических терминов
Какова роль финансового посредника на кредитном рынке?
На сегодняшний момент, общий объем кредитов выданных на строительство и покупку жилья в Украине, превышает 6 миллиардов  гривен. Для того чтобы регулировать этот колоссальный финансовый поток, усилий одних банков уже мало: необходима четкая и скоординированная работа, как банков, так и риэлтерских компаний, которые заинтересованы донести до клиента всю необходимую ему информацию об условиях получения кредита. Не секрет, что нередко, клиенты нуждаются не только в консультации, но и в опеке риэлтера, которому легче, чем банковскому служащему, оперирующему специфической терминологией, объяснить суть готовящейся сделки. При этом речь идет, естественно, о профессионале, имеющем соответствующую квалификацию. Сейчас, многие агентства недвижимости организовали курсы подготовки финансовых консультантов, которые в цепочке банк-риэлтор-клиент выглядят совсем не лишним звеном, а тем механизмом, который позволяет клиенту, быстро и безболезненно пройти этап оформления кредита. Что касается процентных ставок по кредитам, то у каждого банка свои подходы: у одних, они зависят от времени погашения долга, у других, от срока возврата. Некоторые банки предоставляют кредиты вообще без первого взноса, но за это требуют в качестве залога уже две квартиры – приобретаемую и уже имеющуюся.
Ведущие банки Одессы предоставляют кредиты с процентной ставкой от 11%годовых, на срок 20 лет. Для получения ипотечного кредита необходимы следующие документы:

1. Паспорт заемщика;
2. Справка о присвоении идентификационного кода;
3. Справка с места работы;
4. Свидетельство о браке;
5. Справка из ЖЭКа о регистрации несовершеннолетнего ребенка;
6. Копия трудовой книжки.

При получении кредита обязательна процедура страхования жизни и имущества. Страхуются следующие риски: риск причинения вреда Заемщика и Созаемщика и потеря трудоспособности Заемщиком и Созаемщиком, страхование рисков утраты и повреждения квартиры, риск прекращения права собственности на квартиру после вступления Заемщика в право собственности.
Наиболее активными партнерами риэлтерских кампаний на рынке кредитных услуг являются ведущие банки Украины: Аваль, Укрсоцбанк, Райффайзенбанк Украина, Правэкс-банк, Морской транспортный банк, Укрсибанк и ряд других.

Клиентами  становятся люди разных возрастов и профессий, главное условие при получении кредита -  это способность заемщика выплачивать проценты по займу. Чаще всего за займами обращаются предприниматели и моряки, а так же руководители высшего управленческого звена. Как риелтор, так и финансовый консультант должны быть тонкими психологами,  умеющими найти подход к каждому клиенту, понять, прочувствовать его проблемы, чтобы затем помочь их решить.

Обращаясь в агентство недвижимости за кредитом для покупки жилья, клиент хочет знать: район, где будет располагаться дом; характеристики дома; характеристики квартиры; стоимость квартиры; сумма, которую он будет выплачивать ежемесячно в погашение кредита.  Хороший финансовый брокер должен взять клиента «за руки» и бережно провести сквозь сложный лабиринт операций вплоть до логического завершения сделки. И все это при обоюдном согласии и полном доверии.  
Кредитные программы, реализуемые при участии финансовых брокеров, весьма разнообразны.

Типичная программа для первичного рынка жилья выглядит примерно так:

Первоначальный взнос – 10-20%
Срок – 15 -20 лет
Сумма кредита 80-90% стоимости жилья
Процентная ставка от 0,86% до 1% в месяц.

Кредитование первичного рынка всегда подразумевает определенный риск, и не только для клиента. Здесь очень важно взаимопонимание и сотрудничество между банком, агентством недвижимости и строительной компанией. Важную роль в таком сотрудничестве может сыграть эффективный договор со строительной компанией, которая должна выступить поручителем и гарантировать своевременное погашение займа.

При этом если раньше в случае досрочного погашения кредита, клиенту приходилось платить штрафные санкции, то сейчас, многие кредитные учреждения отказалось от такого подхода, что, безусловно, пошло на пользу, как банкам, так и их партнерам.

Таким образом, появление на рынке ипотечного кредитования финансового брокера, сделало этот рынок, гораздо более динамичным, цивилизованным, можно сказать, что у него появилось человеческое лицо. А это значит что у такого рынка большое будущее.