Все застройщики делают это 
Специфика участия торговца ценными бумагами в механизме привлечения денежных средств в строительство.
Участие торговца ценными бумагами при данном механизме привлечения денежных средств в строительство предполагается в таких формах:
А) Выкуп на первичном рынке ценных бумаг всей эмиссии облигаций застройщика по номинальной стоимости.
При привлечении средств в строительство путем эмиссии облигаций и застройщик, и инвестор заинтересованы в погашении облигаций путем передачи (получения) индивидуально определенной квартиры в жилом доме по согласованной сторонами цене.
Для этого, а также с целью получения средств в начале строительства, необходимо обеспечить, чтобы все эмитированные застройщиком облигации на первичном рынке ценных бумаг по номинальной стоимости были реализованы одному человеку. Поскольку данное лицо приобретет облигации с целью их дальнейшей перепродажи - необходимо чтобы оно было профессиональным участником рынка ценных бумаг (например - торговцем ценными бумагами).
В данном случае, с целью индивидуализации каждой отдельной квартиры, для обеспечения интересов инвесторов (физических лиц), застройщик заключает с каждым покупателем облигаций инвестиционный договор, согласно условиям которого инвестор обязуется приобрести облигации застройщика на вторичном рынке ценных бумаг (у торговца ценными бумагами) по рыночной цене, в соответствующем количестве (пакете), а застройщик обязуется при погашении данных облигаций предоставить инвестору жилую площадь в определенной квартире (по согласованию сторон) в строящемся доме, согласно эскизному проекту дома.
Цена на данный пакет облигаций формируется торговцем ценными бумагами, в зависимости от условий инвестиционного договора (а именно - от того, какая именно квартира передается инвестору застройщиком: на каком этаже, подъезде, какой планировки, и т. п.) и рыночных законов.
Б) Заключение инвестиционного договора от имени застройщика.
Поскольку, при заключении договоров купли-продажи облигаций, торговцу ценными бумагами целесообразно иметь информацию относительно содержания и условий инвестиционного договора, целесообразно заключение такого инвестиционного договора от имени застройщика осуществлять самому торговцу ценными бумагами, на основании заключенного между ним и застройщиком агентского договора. По данному агентскому договору торговцу ценными бумагами могут предоставляться права заключать от имени, в интересах, под контролем и за счет застройщика инвестиционные договоры с инвесторами (физическими лицами).
В) Размещение облигаций среди инвесторов - физических лиц.
В данном случае торговец ценными бумагами осуществляет продажу облигаций среди физических лиц путем заключения соответствующих договоров купли-продажи.
Стоимость облигаций по данным договорам устанавливается торговцем ценными бумагами и может быть больше их номинальной стоимости.
Обращаем ваше внимание на то, что выкуп облигаций может осуществляться не только профессиональным участником рынка ценных бумаг, а и любым другим лицом. Однако в этом случае данное лицо, с целью их реализации, должно привлекать торговца ценными бумагами на комиссионных началах, поскольку деятельность по купле-продаже ценных бумаг является профессиональной деятельностью на рынке ценных бумаг, которая должна осуществляться лицами, имеющими соответствующую лицензию.
3) Специфика инвестиционного договора, его существенные условия
В соответствии с условиями инвестиционного договора, который заключается между застройщиком и инвестором, инвестор обязуется приобрести облигации застройщика в определенном пакете (в количестве, кратном метражу конкретной квартиры), а застройщик обязуется при погашении данных облигаций предоставить инвестору жилую площадь в квартире по его выбору в доме, который строится, в соответствии с эскизным проектом дома.
Данный договор подписывается непосредственно перед продажей соответствующего пакета облигаций инвестору, после определения количества метров общей жилой площади, которая выбрана инвестором. В договоре отмечается выбранная инвестором квартира, ее площадь (количество метров), а также количество облигаций, которые желает приобрести инвестор, чтобы по результатам погашения получить в собственность выбранную квартиру.
Инвестиционный договор заключается под условием, что он вступает в силу с момента подписания лицом, его заключившим, договора купли-продажи облигаций в количестве, пропорциональному количеству метров общей жилой площади в избранной квартире (в соответствии с инвестиционным договором).
После подписания инвестиционного договора, инвестор подписывает заявление на приобретение соответствующего количества облигаций, которое предоставляет владельцу облигаций (торговцу ценными бумагами). Торговец ценными бумагами осуществляет расчет стоимости облигаций, в зависимости от индивидуальных признаков квартиры, которая подлежит передаче по инвестиционному договору.
На основании заявления и расчета торговец ценными бумагами заключает с инвестором договор купли-продажи облигаций. После этого в срок, определенный договором, инвестор выплачивает торговцу ценными бумагами (владельцу облигаций) стоимость приобретенного пакета облигаций, путем перечисления средств на его счет.
Данная форма участия торговца ценными бумагами в механизме привлечения денежных средств в строительство предусматривает сосредоточение прибыли именно у торговца ценными бумагами, поскольку он является владельцем облигаций после приобретения их на первичном рынке. Однако, вопрос сосредоточения прибыли с целью дальнейшей оптимизации налогообложения может быть решен застройщиком иначе. Для этого необходимо определиться с формой взаимодействия с торговцем ценными бумагами.
Так, облигации могут быть предоставлены ему, например, на реализацию по договору комиссии. В таком случае прибыль от осуществления операций по строительству и привлечения денежных средств будет сосредоточена у застройщика, который самостоятельно может решить вопрос оптимизации налогообложения, путем направления этих средств на закупку материалов, работ, услуг, и т. п..
Таким образом, для реализации описанного выше механизма, предполагается заключение таких соглашений и подписание документов:
1) между застройщиком и торговцем ценными бумагами:
- агентский договор на заключение инвестиционных договоров
2) между торговцем ценными бумагами и инвестором:
- инвестиционный договор
- расчет стоимости облигаций
- заявление на приобретение определенного количества облигаций
- договор купли-продажи пакета облигаций
3) между застройщиком и инвестором:
- акт погашения облигаций
- акт приема-передачи квартиры и документации, которае подтверждает право собственности на квартиру
4) Специфика налогообложения
Согласно гг. 7.9.1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (далее - Закон о прибыли), не включаются в валовый доход и не подлежат налогообложению денежные средства или имущество, привлеченные налогоплательщиком, в частности, в доверительное управление, в депозит (вклад), или на другие срочные или доверительные счета, в том числе путем эмиссии (выпуска) облигаций.
На основании п. 7.9.2 данного Закона - не включаются в валовые расходы средства или имущество, предоставленные налогоплательщиком в связи с возвратом, в частности, из доверительного управления, основной суммы депозитов (вкладов), или средств из других срочных или доверительных счетов, в том числе путем погашения (выкупа) облигаций.
Относительно обложения налогом на добавленную стоимость операций по эмиссии облигаций, то п. 3.2.1 Закона «О налоге на добавленную стоимость» (далее – Закон о НДС) определяет отсутствие объекта налогообложения при осуществлении операций по выпуску (эмиссии), размещения в какие-либо формы управления и продажи за средства ценных бумаг, выпущенных в оборот (эмитированных) субъектами предпринимательской деятельности.
Из вышеприведенного следует, что данная схема привлечения денежных средств в строительство лишает застройщиков необходимости доказывать, например, право не включать в состав валового дохода денежные средства, полученные от инвесторов, как в момент их получения, так и в момент сдачи построенного объекта недвижимости. Данный фактор, безусловно, сыграет важную роль при принятии решения об избрании способа привлечения денежных средств в строительство.
Центр политико-правовых исследований «INMEDIAS» Руководитель департамента Сопровождения инвестиций Макаренко А. Н.
Вернуться в раздел 'Консультации'
|
